市場(chǎng)短評(píng)：房地產(chǎn)的復(fù)蘇還是要靠建好房子拉動(dòng)
文章來(lái)源：通和投研發(fā)布時(shí)間：2024-09-30
目前的經(jīng)濟(jì)困境很大程度上還是受到房地產(chǎn)周期的影響，自從2021年房地產(chǎn)銷售金額達(dá)到18萬(wàn)億頂峰之后，目前不管是銷售金額、房?jī)r(jià)還是地方政府的土地出讓金都下降了三四成。在人口趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)的大背景下，房地產(chǎn)是否還有復(fù)蘇的機(jī)會(huì)？從總量上看，2021年的銷售金額可能會(huì)是相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的高點(diǎn)，再回到那個(gè)峰值確實(shí)難度很大，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然存在。主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：未來(lái)核心城市的集聚效應(yīng)依然會(huì)存在甚至加速，核心一二線城市的供需矛盾并不突出，尤其是還要解決非戶籍常住人口的居民化問(wèn)題；由于中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程過(guò)快，導(dǎo)致房屋質(zhì)量差異巨大，未來(lái)更新需求巨大。這些結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)顯然不可能再像過(guò)去房地產(chǎn)模式那樣，而是再放開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)身上的各種行政束縛后的差異化策略。簡(jiǎn)單說(shuō)就是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)在于在一二線核心城市用好的產(chǎn)品滿足市場(chǎng)化需求。最近有二個(gè)政策就是未來(lái)趨勢(shì)的體現(xiàn)：今年7月，二十屆三中全會(huì)指出要取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，部分地區(qū)已發(fā)文響應(yīng)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)目前已納入政策工具箱，各地有望在合適的時(shí)間推出落地。適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，有助于降低居民購(gòu)房成本，對(duì)于改善性住房需求也是重要支持；9月21日，蘇州市高鐵新城板塊的龍湖御湖境啟動(dòng)首次開(kāi)盤活動(dòng)，推出191套房源，總價(jià)在319萬(wàn)~989萬(wàn)元不等。該項(xiàng)目被定義為蘇州市首個(gè)第四代純洋房小區(qū)，首開(kāi)結(jié)束不久，開(kāi)發(fā)商便推出海報(bào)：首次開(kāi)盤銷售金額達(dá)到4.5億元。熱銷的一個(gè)原因在于，該項(xiàng)目通過(guò)贈(zèng)送面積的方式，使得最高實(shí)際得房率達(dá)到120%。不管是取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)還是設(shè)計(jì)120%得房率的房子都說(shuō)明未來(lái)房地產(chǎn)的復(fù)蘇還得是要靠核心城市的好產(chǎn)品拉動(dòng)！